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老项目不动产对外出租涨价5.5%,看看发生了什么?
来源: | 作者:pmo45bee9 | 发布时间: 2016-04-23 | 2713 次浏览 | 分享到:
营改增过程中有个亲儿子,就是不动产行业,不但优惠政策十足,而且过渡期政策专属。于是大家纷纷奔走相告,供给侧去库存终于从税收领域也发动了。房市第N春即将到来。
过渡期对于不动产这个行业来说无疑是一大利好,因为在核算方式变化不大的情况下,税负天然降低0.24%。但这个数字对于过渡期的企业来说还是有选择权的。近日我收到了这样一份咨询:营改增企业接到房东通知,对方要求房租涨价5%,理由是税率由营业税的5%变成现在的11%。我的第一感受是这个对方企业有问题,放着5%的过渡期政策不用,选择11%的高税率!但对方涨价通知里的一句话还是引起了我的注意:“对双方利益负责”,于是我还是一本正经的进行了一下测算,结果很有意思。

营改增把生活性服务业纳入,是不是一个错误,我无从判定,因为最终税收对经济的影响不是我这个学识的人可以评判的。但因为营改增带来的变化和有趣的事情,却每天都在发生——题记

营改增过程中有个亲儿子,就是不动产行业,不但优惠政策十足,而且过渡期政策专属。于是大家纷纷奔走相告,供给侧去库存终于从税收领域也发动了。房市第N春即将到来。

过渡期对于不动产这个行业来说无疑是一大利好,因为在核算方式变化不大的情况下,税负天然降低0.24%。但这个数字对于过渡期的企业来说还是有选择权的。近日我收到了这样一份咨询:营改增企业接到房东通知,对方要求房租涨价5%,理由是税率由营业税的5%变成现在的11%。我的第一感受是这个对方企业有问题,放着5%的过渡期政策不用,选择11%的高税率!但对方涨价通知里的一句话还是引起了我的注意:“对双方利益负责”,于是我还是一本正经的进行了一下测算,结果很有意思。

以原房租100为例,进行下列测算:

如果对方不涨价,则应向一般纳税人房客开具过渡期增值税专用发票,税额4.76;

现在对方要求涨价,则对方需向一般纳税人开具11%一般征收的增值税专用发票,税额10.405;

那么对于房客来说,多付5%的租金,换来的是高税率的进项。对于房东来说,多收了5%的租金,却开出了高税率的销项。那结果是什么呢?

房客:105-10.405是涨价后的租房成本94.595;

100-4.76是营改增后本来的租房成本95.24;

也就是说,多付5%的租赁,其实成本节约了0.645%。

房东:95.24是营改增后本来的销售额,4.76的销项;

94.595是营改增涨价后的销售额,10.405的销项。

也就是说,多收了5%的租金,其实发生了0.645%的销项税额的增加。

对于房客来说,如果经营正常,没有进项留抵,这是一个多花钱却节约成本的方式。

对于房客来说,虽然多收钱却要多发生销项,但带来的结果确实可以相应的进项抵扣。那么如果可取得租赁0.645%以上的进项,那么对企业实际的现金流影响应该还是有利的,同时降低了收入,同时降低利润,实现了企业所得税的节税。

多么有意思又拐了几个弯的营改增新事物?

营改增,改变的不只是税收,经济,更重要的是企业的经营模式和民生小事。一发动全身!